Незалежно від того, чи вирішать вони розділити активи, передати їх одній особі чи продати, спадкоємці мають повний інтерес у досягненні угоди.

Незалежно від вибору, брати і сестри, які успадковують майно разом, повинні діяти швидко.

Тим часом витрати накопичуватимуться: податок на майно, який вираховується з кожного з них, – технічне обслуговування, страхування, електроенергія…

А якщо будинок залишається незайнятим занадто довго, його стан погіршиться, а іноді навіть втратить вартість.

Ось усе, що вам потрібно знати, щоб зробити правильний вибір.

Сам чи з іншими

Передача будинку одному зі спадкоємців.  Спадкоємці можуть вирішити, що один з них отримає будинок, виплачуючи компенсацію співспадкоємцям, якщо необхідно, якщо решта спадщини не дозволяє їм отримати свою частку. «Банки готові фінансувати цю угоду, якщо позичальник є кредитоспроможним та надає достатні гарантії», – зазначає Ханнан Гендуз, нотаріус з Арраса та член Monassier Group. «Кредит надається на умовах, подібних до тих, що пропонуються для стандартної покупки, за привабливими процентними ставками на даний момент». Щоб уникнути суперечок щодо вартості нерухомості, спадкоємцям слід отримати кілька оцінок від агентів з нерухомості, а потім усереднити результати. У будь-якому випадку, найкраще діяти швидко: «Якщо акт поділу зареєстровано в земельному реєстрі протягом десяти місяців з моменту відкриття спадщини, немає потреби оновлювати акт, що означає економію приблизно 2500 євро на нерухомості вартістю 200 000 євро», – додає адвокат Ханнан Гендуз.
Варто зазначити, що  коли спадкоємці домовляються про принцип поділу, і кілька з них хочуть зберегти будинок, можливо провести жеребкування в нотаріальній конторі для визначення різних часток.

Спільна власність у перехідний період.  Збереження спільної власності житла  , розподіл витрат та періодів користування вимагає згоди між спадкоємцями, оскільки важливі рішення приймаються спільно. Співвласник може діяти самостійно лише для захисту майна, наприклад, шляхом проведення термінового ремонту. «Однак іноді у них виникають труднощі з отриманням відшкодування від інших спадкоємців», – наголошує Наталі Кузігу-Сухас, нотаріус у Парижі. Деякі рутинні рішення, такі як призначення одного спадкоємця для управління майном (оплата рахунків тощо), можуть прийматися більшістю у дві третини голосів. Однак усі важливі рішення вимагають одноголосності. На практиці це може бути  джерелом конфлікту  , особливо якщо один спадкоємець не в змозі фінансувати свою частку роботи, яку очікують інші. Тому спільна власність часто є лише перехідним періодом, поки один спадкоємець не викупить частки інших спадкоємців.
Зверніть увагу, що  якщо один зі спадкоємців бажає продати свою частку третій стороні, він повинен спочатку повідомити інших, оскільки вони мають пріоритет у її придбанні.

Правила гарного обміну

Планування майбутньої передачі права власності.  «Спільне володіння добре працює, коли спадкоємці погоджуються, але ситуація може ускладнитися, коли успадковують їхні власні діти», – зазначає адвокат Ханнан Гендуз. Ці діти не завжди мають фінансові ресурси для співфінансування утримання будинку, а також не відчувають такої ж прихильності до нього. Перехід до другого покоління значно полегшується, якщо замість спільної власності майно передається у  французьку компанію з нерухомості (SCI)  , в якій кожен спадкоємець володіє часткою, яка потім розподіляється між їхніми дітьми. Таким чином, ті, хто хоче зберегти будинок, пов’язаний з SCI, можуть поступово викупити частки тих, хто хоче відновити свою незалежність.
Варто зазначити, що «  SCI має кредитоспроможність фінансувати ці викупи, що спрощує справи», – наголошує адвокат Кузігу-Сухас.

Плануйте свої витрати.  Статут SCI (Société Civile Immobilière, різновид французької компанії з нерухомості), який конкретно регулює розподіл витрат та використання будинку, зазвичай визначає, як розраховується ціна частки. Іноді він також містить пункт про згоду: таким чином, діти, які успадковують майно, можуть стати акціонерами SCI лише за згодою інших дітей. Звичайно, якщо вони відмовляться, їхні частки будуть викуплені. Вибір SCI пов’язаний з витратами. Формальності для створення компанії коштують близько 800 євро. Крім того, будинок має бути внесений до SCI, що передбачає сплату податку до 1,5% від вартості нерухомості. Будьте готові заплатити близько 3000 євро за внесок у будинок вартістю 200 000 євро.
Майте на увазі, що  щороку ведення SCI вимагає певних формальностей (зустрічі тощо) та бухгалтерського обліку, що коштує близько 1000 євро.

Іноді можна розділити будинок на окремі квартири.  Якщо будинок підходить і кілька спадкоємців бажають у ньому жити, вони можуть розглянути можливість його поділу. Після ремонту великий будинок можна перетворити на дві або навіть три суміжні квартири, можливо, з окремими садами. «Через геодезиста, необхідність підготовки  правил житлово-будівельного товариства  (оскільки дах, серед іншого, залишається спільною зоною) та адміністративні формальності це рішення коштує близько 2% від ціни нерухомості», – пояснює Ме Кузігу-Сухас. Однак, слід подбати про те, щоб будинок не втратив занадто багато вартості під час ремонту.
Також важливо  забезпечити належну ізоляцію кожної квартири від інших, щоб їх можна було продати окремо за потреби.

Для продажу потрібна попередня згода.  В ідеалі, всі спадкоємці повинні погодитися на продаж. «У випадку французької компанії з нерухомості (SCI), якщо компанія володіє лише однією нерухомістю, потрібна одностайність», – попереджає адвокат Кузігу-Сухас. У випадку спільної власності (співвласності) все також набагато простіше, якщо всі співвласники погоджуються з принципом продажу. Однак вони повинні домовитися про ціну. У цьому випадку також рекомендується проводити кілька оцінок. Якщо спадкоємці вирішать продати при успадкуванні, вони повинні завершити угоду протягом шести місяців, щоб заявити ціну продажу у своїй податковій декларації про спадщину. «Якщо продаж відбудеться через рік за вищою ціною, ніж заявлена, спадкоємці повинні будуть сплатити податок на приріст капіталу з різниці за ставкою 19% плюс внески на соціальне страхування, що загалом становитиме 36,2%», – пояснює адвокат Кузігу-Сухас.
Варто це знати.  Також переконайтеся, що покупець несе відповідальність за комісію агента з нерухомості. В іншому випадку, ціна покупки, включаючи комісії, повинна бути декларована у справі про спадщину та підлягатиме оподаткуванню  податком на спадщину  .

Виникають суперечки, тривалі затримки та високі витрати.  Якщо спадкоємці, які бажають продати нерухомість, володіють двома третинами неподілених часток, вони можуть звернутися до нотаріуса з проханням повідомити спадкоємців-противників про запланований продаж через судового пристава. Якщо вони відмовляться або не нададуть відповіді протягом трьох місяців, нотаріус готує звіт. Потім вони можуть звернутися до суду з проханням про дозвіл на продаж будинку на аукціоні. Однак це схвалення часто займає від шести місяців до року і не є автоматичним, оскільки суддя може відмовити в продажу, якщо вважає, що це порушує права інших спадкоємців. Один спадкоємець також може звернутися до судді з проханням про право продати майно, що перебуває у спільній власності, якщо відмова одного або кількох спадкоємців загрожує спільним інтересам. Суди, наприклад, вважають цю умову виконаною, якщо продаж необхідний для сплати податку на спадщину.
В  інших випадках спадкоємці повинні звернутися до судді з проханням про дозвіл на продаж майна на аукціоні. «Щоб уникнути цієї тривалої процедури,  варто спробувати медіацію  через адвоката або нотаріуса, щоб переконати своїх опонентів», – радить пані Кузігу-Сухас.

Думка експерта

Ми хотіли б подякувати пану Ханнану Гендузу, нотаріусу в Аррасі, члену групи Монасьє

Спадкові права між батьками та дітьми

Судовий продаж: пастка, якої слід уникати

Коли суддя санкціонує аукціон на прохання одного або кількох спадкоємців, може пройти кілька місяців, перш ніж майно буде включено до одного з таких продажів. Крім того, кінцева ціна може бути нижчою, ніж при стандартному продажу, якщо учасників торгів небагато або якщо реклама навколо продажу була мінімальною. Зрештою, витрати досить значні: початкові витрати (специфікації, оголошення в офіційному бюлетені тощо) становлять приблизно 3000 євро, без урахування діагностичних тестів. Ці витрати зазвичай несе покупець, але якщо майно не знаходить покупця, вони стягуються з продавців.

Встановлення правил гри: «Угода про спільну власність»

«Якщо ви орендуєте житло спільно з кількома людьми, підпишіть  договір про спільну власність  », – рекомендує нотаріус Наталі Кузігу-Сухас. У цьому документі зазначено фінансовий внесок кожної сторони, періоди проживання та інші деталі. Зазвичай він укладається максимум на п’ять років з можливістю продовження або перегляду. Співвласники не можуть вимагати поділу майна до закінчення терміну дії. Важливо пам’ятати, що умови угоди є обов’язковими для виконання, і суд може накласти штрафи за їх порушення! Однак, якщо договір укладено на невизначений термін, будь-який співвласник може будь-коли вимагати припинення спільної власності.
Рекомендується  , щоб цей документ був складений нотаріусом та зареєстрований у земельному та іпотечному реєстрі. Вартість цього процесу становить приблизно 0,5% від вартості нерухомості.